伴隨著全市場經(jīng)濟(jì)活動活躍度的不斷提升，公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)績修復(fù)也展現(xiàn)出積極變化。最新披露的一季報顯示，除3月新上市的兩只產(chǎn)品外，市場上存量的25只REITs一季度累計實現(xiàn)營業(yè)收入逾20億元，累計凈利潤逾4億元，整體較去年四季度有所回暖。其中，部分項目產(chǎn)品凈利潤增長顯著，有7只產(chǎn)品單季收入破億元。多家基金管理人也預(yù)計，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等出租情況有望持續(xù)改善，物流等因素的修復(fù)也將支撐高速公路REITs業(yè)績進(jìn)一步修復(fù)。
交通基礎(chǔ)設(shè)施項目“回血”顯著
綜合各板塊一季度表現(xiàn)來看，中信證券研究團(tuán)隊分析指出，相較于去年四季度，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動持續(xù)修復(fù)和貨車通行費優(yōu)惠政策影響結(jié)束，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的車流量和通行費均顯著回升；生態(tài)環(huán)保REITs中，中航首鋼綠能REIT的業(yè)績基本平穩(wěn)，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT業(yè)績表現(xiàn)因水量的季節(jié)性下降和成本走高而有所回落；清潔能源REITs中，因發(fā)電收入受季節(jié)性因素影響，鵬華深圳能源REIT單季度的營業(yè)收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）對應(yīng)完成度分別僅為20.9%和28.6%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績。但從環(huán)比來看，大部分REITs的營業(yè)收入呈現(xiàn)較去年四季度相比有所修復(fù)，主要原因或是租金減免影響的消退；倉儲物流REITs一季度則經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力；較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經(jīng)營平穩(wěn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定，體現(xiàn)出較強的抗周期能力和類債屬性。
具體來看，一季度收入超過1億元的為鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、國金中國鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國交建REIT、中航首鋼綠能REIT，主要受益于經(jīng)濟(jì)活動逐步復(fù)蘇的收費公路、能源發(fā)電相關(guān)資產(chǎn)。其中，相較于去年四季度，浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建REIT、平安廣州廣河REIT、華夏中國交建REIT四只交通基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)品收入增幅最為顯著。
如平安廣州廣河REIT經(jīng)營收入由去年四季度的約1.35億元增至近2億元，同類型項目中增幅居前。報告期內(nèi)，該項目實現(xiàn)通行費拆分結(jié)算收入（含增值稅）19912.83萬元，同比增長14.17%。平安廣州廣河REIT方面表示，根據(jù)交通運輸部數(shù)據(jù)，今年1-2月全國公路貨運量同比增長0.9%，公路客運量同比下降8.0%，人員出行與貨物運輸正逐步恢復(fù)。長期來看，高速公路作為重要的交通基礎(chǔ)設(shè)施，車流量和通行費收入隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長和汽車保有量的增加而逐漸增長。在一季度收入支撐下，平安廣州廣河REIT凈利潤也由去年四季度的約0.33億元增至約0.72億元。
整體凈利潤方面，相較于去年四季度，鵬華深圳能源REIT、浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT等增幅明顯，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華安張江光大REIT、華夏合肥高新REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT則出現(xiàn)不同程度的下滑。
呈現(xiàn)高比例穩(wěn)定分紅特征
“整體來看，大部分REITs今年一季度的可供分配金額完成度較高，全年分紅或可期”，中信證券研究團(tuán)隊進(jìn)一步表示，高速公路在一季度業(yè)績明顯修復(fù)的支撐下，其可供分配金額完成度有所改善；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊的可供分配金額完成度整體偏低，但仍有4只REITs的可供分配完成度在24%-30%區(qū)間；倉儲物流板塊和保障房板塊在高且穩(wěn)定的出租率支撐下，合計7只REITs的可供分配金額完成度超過25%。
具體來看，如首次發(fā)布一季報的華夏基金華潤有巢REIT多項運營指標(biāo)超預(yù)期，帶來了可觀的可供分配金額。季報顯示，該基金旗下底層資產(chǎn)有巢泗涇項目、有巢東部經(jīng)開區(qū)項目出租率分別達(dá)到96.99%、92.43%，均高于招募說明書的預(yù)期數(shù)值。該基金一季度可供分配金額達(dá)到1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)的完成度達(dá)133.07%。另一只華夏越秀高速REIT項目在可供分配金額方面也表現(xiàn)出色，一季度該項金額4433.37萬元，同比增長19.22%。
整體來看，當(dāng)前公募REITs呈現(xiàn)出了高比例穩(wěn)定分紅的特征，納入創(chuàng)新中信證券統(tǒng)計的華夏合肥高新REIT、紅土深圳安居REIT等12只REITs，此前2022年的實際分配金額占可供分配金額的90%。
多類型底層資產(chǎn)基本面有望修復(fù)
“伴隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及各項扶持政策的出臺、落地，社會經(jīng)濟(jì)活動將有更好活躍度，二、三季度我們預(yù)計會迎來租賃市場回暖”，中關(guān)村軟件園公司總經(jīng)理姜愛娜在4月25日舉行的建信中關(guān)村REIT一季度業(yè)績說明會上表示。不僅產(chǎn)業(yè)園，包括高速公路、能源、倉儲等多類型項目在一季報展望中均表達(dá)了對今年市場整體回暖的期待。
此前建信中關(guān)村REIT項目公司一季度出租率僅為68.47%，引來部分投資者擔(dān)憂。一季報出爐后的4月21日，該基金在二級市場收盤價相較于前一交易日跌幅達(dá)5.91%。公司在隨后的風(fēng)險提示公告中介紹，截至4月21日，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司出租率為71.07%，較2023年第一季度末又提升2.6個百分點?；鸸芾砣艘惨褏f(xié)同運營管理機(jī)構(gòu)，通過多渠道招商、提供定制化裝修、整合空置面積等措施，持續(xù)提高項目出租率。截至4月21日已儲備多家意向客戶，包括大型國有企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及軟硬件企業(yè)等，目前均在緊密跟蹤中。
華夏基金基金經(jīng)理于春超表示，隨著多重不利因素基本消除，高速公路行業(yè)經(jīng)營情況迅速改善，全國路網(wǎng)交通量呈現(xiàn)出恢復(fù)態(tài)勢。探親訪友、商務(wù)出行、外出旅游等需求增長勢頭迅猛，客車流量的增長也將更為顯著；在對底層資產(chǎn)經(jīng)營展望中，鵬華基金也表示，隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的深化落實以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)中向好，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和城鄉(xiāng)居民生活用電增速高于全社會平均水平，相關(guān)資產(chǎn)項目運營也將持續(xù)受益。
“GDP增長與倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施需求密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使工業(yè)生產(chǎn)及消費領(lǐng)域?qū)}儲物流服務(wù)市場的需求旺盛，我國倉儲物流行業(yè)需求持續(xù)高速增長”，嘉實基金方面表示，由于目前我國電商份額正在快速擴(kuò)張、傳統(tǒng)零售行業(yè)集中度持續(xù)提升、第三方物流業(yè)務(wù)繁榮發(fā)展以及制造業(yè)向高端化升級，預(yù)計未來國內(nèi)高標(biāo)倉需求有望表現(xiàn)堅挺。許多零售商、供貨商以及電商群體積極尋求現(xiàn)代化倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施，以應(yīng)對因訂單激增及運輸受阻而產(chǎn)生的供應(yīng)鏈挑戰(zhàn)，這也成為高標(biāo)倉需求增長的一大契機(jī)。
